Un des cas possibles de résiliation du bail commercial pour le bailleur commercial
- La résiliation à la fin du terme
Pour le bailleur, le congé ne doit pas être signifié, en principe, avant la fin de la durée du bail comme prévu dans le contrat. A la fin du bail, le bailleur au contrat, pourra mettre fin au bail commercial. Il devra alors donner congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier ou commissaire de justice au locataire.
- Le formalisme de la résiliation du bail commercial
Pour résilier un bail commercial à son échéance, le bailleur doit respecter certains points afin que la résiliation prenne effet.
D’une part, il devra notifier ce congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier). Cet acte devra être motivé, c’est-à-dire qu’il devra expliquer pourquoi il souhaite résilier le bail. Par exemple, la société bailleresse devra motiver son choix par le fait qu’elle veut conclure un nouveau bail. Il est à noter qu’en cas de manquement au formalisme, la résiliation risque de n’avoir aucun effet.
D’autre part, le bailleur est soumis à des délais. En effet, il doit donner congé au moins six mois avant l’échéance du bail.
Toutefois, si le délai de six mois n’est pas respecté par le bailleur, les effets du congé prendront à la fin du trimestre civil suivant.
Une fois le congé donné et à l’échéance du bail, le locataire a trois mois pour quitter les lieux.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction
Lorsque le bailleur donne congé au locataire, il doit verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité permet au locataire de se voir réparer les préjudices subis du fait du non-renouvellement. Cette indemnité doit être réclamée dans un délai de deux ans au plus tard par le locataire à compter de son départ des locaux.
A – Le calcul de l’indemnité principale d’éviction
Le calcul de l’indemnité d’éviction comprend différents points. Ce calcul se fait en comptant obligatoirement, la perte de la clientèle. L’évaluation se fait à partir du résultat d’exploitation et du chiffre d’affaires des trois dernières années et en comparaison avec la valeur du droit au bail loué.
Cela signifie que si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction se fera à la valeur du droit au bail.
L’indemnité d’éviction n’aura pas la même valeur selon que le congé engendre la perte du fonds de commerce ou le transfert du fonds de commerce.
B – Le supplément à l’indemnité principale : les indemnités accessoires
De cette indemnité principale, il est aussi commun de retrouver des indemnités accessoires tels que :
- L’indemnité de la résiliation de contrats que possédait le fonds de commerce (franchise concession de marque contrats de distribution…)
- Les indemnités de licenciement si l’éviction entraîne le licenciement des employés du fonds de commerce.
- Les frais de déménagement et de réinstallation
- Les frais liés au paiement d’un nouveau pas-de-porte éventuel ;
- Une indemnité de « trouble commercial » correspondant à la gêne occasionnée par le changement de local commercial.
C – Les différentes manières d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction
Il y a différentes manières d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
D’une part, de manière amiable, le bailleur et le preneur se mettent d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. Il est courant que les parties fassent appel à un expert afin de procéder à une bonne évaluation de l’indemnité d’éviction.
D’autre part, en cas de désaccord entre les parties, le Tribunal judiciaire devra fixer le montant. Dès lors, le juge se prononcera sur l’importance des préjudices que l’indemnité d’éviction doit réparer. Le montant sera apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, soit du congé. Cette indemnité est évaluée à la date du départ du locataire ou lorsque le locataire est maintenu dans les lieux, à la date de la décision des juges qui a fixé l’indemnité.
