Elise MITAUT – Avocate
Peu connu en dehors des organismes de logement sociaux, le contrat de location-accession est un mécanisme qui mérite d’être plus couramment usité.
Réglementé par la loi du 12 juillet 1984, ce mode d’acquisition immobilière repose sur un engagement du bailleur-vendeur envers un locataire-accédant, de lui louer, à titre onéreux, un immeuble, avec une option de transfert de propriété après une période de jouissance définie. C’est cet engagement du vendeur à transférer la propriété qui constitue l’essence même de ce contrat.
Ce contrat s’applique aux immeubles à usage d’habitation ou professionnel, qu’ils soient achevés ou en construction. Il exclut les sociétés d’attribution et les coopératives de construction.
La formation du contrat exige un acte authentique publié, comportant des mentions obligatoires sur le bien, les droits et obligations des parties. Un contrat préliminaire peut précéder le contrat définitif pour permettre le dépôt d’une garantie par l’accédant en contrepartie de la réservation de l’immeuble. Aucun versement n’est autorisé avant la signature.
Une fois le contrat signé, l’accédant qui prend possession des lieux, verse une redevance divisée en deux parties : la première pour indemniser la jouissance du bien, la seconde pour provisionner une partie du prix de vente. Cette seconde partie sera imputée sur le montant définitif de la vente, si l’option est levée. Dans le cas contraire, elle est restituée au locataire-accédant à l’expiration du contrat.
L’accédant doit également assumer les charges annuelles et s’engager à utiliser le bien conformément à sa destination. Les assurances de responsabilité décennale et dommage-ouvrage peuvent être activées dès la signature. En cas de copropriété, l’accédant est subrogé dans les droits du vendeur, mais ce dernier reste garant des charges et conserve certains droits de vote.
Trois mois avant la fin prévue du contrat, l’accédant doit choisir entre le transfert de propriété ou la résiliation. Dans le premier cas, l’accédant décide de lever l’option et verse au bailleur-vendeur le prix résiduel de l’immeuble. Il devient pleinement propriétaire de l’immeuble. La levée de l’option peut se faire sous condition suspensive d’obtention de prêts, constatée par acte authentique. Dans le second cas, le vendeur doit restituer la fraction de la redevance relative au paiement du prix, moyennant ajustements financiers selon les différentes dépenses et dégradations. Le locataire est quant à lui contraint de quitter les lieux. Il perd tout droit à se maintenir dans l’immeuble et le cas échéant, le propriétaire-bailleur pourra demander son expulsion.
C’est donc une alternative intéressante aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour une durée fixe de location.
Le contrat de location-accession permet ainsi une option attrayante pour l’acquisition immobilière. Cependant, elle nécessite une compréhension minutieuse des engagements et des obligations. La clarté des termes du contrat et le respect des obligations par les deux parties sont essentiels pour garantir une transaction fluide et équitable.
